晨報記者 林勁榆
  利潤縮水、高庫存,現金不抵負債,融資渠道全面收緊,年報揭露了房企目前糟糕的生存狀態。
  截至昨天下午,全國已有118家房地產上市公司(證監會行業板塊分類)發佈年報,共實現營業總收入6635億元,較2012年同期的5273億元,同比增長25.4%;實現凈利潤855.5億元,較2012年同期的775億元,同比增長10%。
  數據可見,凈利潤增幅不及營收增幅三分之一,“以價換量”的無奈正在蔓延。
  庫存飆升:需32個月消化
  當年高價拿下的土地,如今正成為房企身上沉重的十字架。根據2013年年報,118家上市房企2013年存貨總量達到1.81萬億人民幣,比2012年進一步增加3709億元,增幅達到28%。如果以2013年的營業收入計算,樓市需要32個月才能消化所有存量。
  存貨增加的上市房企達到88家,不少增幅都超過100%。龍頭房企中,萬科存貨最高,達到3311億元,增幅為30%;保利為2399億元,增幅為28%;招商地產為784.8億元,增幅為7%;金地集團為766億元,增幅為9%。
  港股上市的房企存貨也很驚人,2013年碧桂園存量總建築面積超過4500萬平方米,按照去年的銷售規模,其需要大約3年或者更長時間才能夠消化掉現有庫存。
  負債率增:增加4239億元
  大量資金用於土地儲備,上市房企負債率上升。房企負債總額也從2012年1.62萬億元增加到2.04萬億元,增加了4239億元,增幅26%。
  一些大型房企為2013年的迅速擴張正在承擔資金鏈的風險。比如萬科的現金為443億元,比2012年減少79億元,但負債增加771億元,金地為186億元,減少20億元,但是負債增加143.7億元,保利地產現金沒有減少,但是負債增加484億元。“如果沒有足夠的貨幣資金,那麼一旦短期貸款到期,就將面臨資金鏈問題。”中房信分析師薛建雄表示。
  隨著負債大增,龍頭房企在拿地方面越來越謹慎。從數據上看,今年以來,20家房企已經連續4個月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內最高點,拿地總金額高達600.99億元,隨後便逐月下調,2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬,為325.62億元,3月份則進一步下滑至254.54億元,4月截至23日,更是只有55.95億元。
  融資收緊:僅20%銀行貸款
  今年以來,房企的融資難度越來越大,各個渠道收緊。在開發資金中50%來自於銷售回款,20%來自國內銀行貸款,30%來自其他渠道的融資。
  今年銀行普遍收緊了房貸。中小開發商幾乎很難從銀行獲得貸款,大型開發商也只能從授信額度內獲得貸款。以往國內開發商大量依靠海外融資,今年海外融資渠道也受阻。今年,A股再融資重新開啟,但是要從股市上獲得融資,難度比銀行貸款更難。“這就是為什麼一些城市樓市降價越來越激烈。”薛建雄說,今年以來,一些大型開發商已經意識到了潛在的風險,試圖通過提前降價的方式回款,如果今年年中、下半年宏觀環境的銀根沒有鬆動,市場需求也沒有增加的話,真正的降價潮將會到來。
  很多三、四線城市樓市蘊藏巨大風險,放鬆限購就是必然的救市行動。
  (原標題:118上市房企報憂:“餘糧”夠賣兩年多)
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